l’avvocato risponde rubrica a cura Dott. Giuseppe Privitera
Individuare il valore di mercato di un’immobile è fondamentale in caso di compravendita, locazione o anche in ambito giudiziario nel caso di contenziosi (separazione fra coniugi o divisione ereditaria). A darne una definizione esaustiva è il “Codice delle valutazioni Immobiliari. Italian Property Valuation Standard” edito da Tecnoborsa:
«Il valore di mercato è l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data di valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo un’adeguata attività di marketing da entrambe le parti.»
Per calcolare il valore di mercato di un immobile si utilizza la formula matematica:
Valore di mercato = Superficie commerciale * Quotazione al metro quadro * Coefficienti di merito.
Superficie commerciale
Equivale alla superficie convenzionale vendibile, data dalla somma di:
superfici coperte;
superfici ponderate d uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;
quote percentuali delle superfici delle pertinenze.
Quotazioni
La quotazione al metro quadro di un immobile è un valore individuato dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell’Agenzia del Territorio basato sulla zona omogenea in cui si trova l’immobile (in mancanza si fa riferimento alla zona limitrofa o analoga censita), al periodo dell’atto di compravendita o a quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto avente data certa, e allo stato conservativo “normale”.
Coefficienti di merito
Sono relativi alle caratteristiche dell’immobile come:
piano: seminterrato (-25% con ascensore e senza), terra o rialzato (-10% con giardino e -20% senza giardino), primo (-10% con e senza ascensore), secondo (-3% con ascensore; -15% senza ascensore), terzo (0% con ascensore; -20% senza ascensore), superiore (+5% con ascensore; -30% senza ascensore), ultimo (+10% con ascensore; -30% senza ascensore), attico (+20% con ascensore; -20% senza ascensore);
stato locativo: abitazioni libere (coefficiente di merito 100%), abitazioni locate a canone libero (-20%); abitazioni locate stagionalmente (-5%);
riscaldamento: autonomo (+5%), centralizzato (0%), centralizzato con contabilizzatore (+2%); assente (-5%);
esposizione e vista: esterna panoramica (+10%), esterna (+5%), mista (0%), interna (-5%), completamente interna (-10%);
stato di conservazione: da ristrutturare (-10%), buono stato (0%), ristrutturato (+5%), finemente ristrutturato (+10%); nuova costruzione (+10%);
luminosità: molto luminoso (+10%), luminoso (+5%), mediamente luminoso (0%,), poco luminoso (-5%).
Per problemi legali, informazioni e pratiche di ogni genere
i lettori de la Pagina possono scrivermi o telefonare:
Dott. Giuseppe Privitera: 076 475 00 40; [email protected]