DIVIETO DI RINNOVO E MANCANZA DI AUTORIZZAZIONI
Locazione ad uso diverso: diniego di rinnovo alla prima scadenza. E se il proprietario non ha le autorizzazioni?
Il diniego di rinnovo del contratto di locazione non abitativa alla prima scadenza non trova ostacolo nel mancato possesso, da parte del locatore, delle specifiche necessarie autorizzazioni amministrative, che non possono incidere sul rapporto privatistico di locazione; né rileva l’eccepita disponibilità di altri immobili utilizzabili per la destinazione addotta, avendo il locatore il diritto insindacabile di scegliere quello ritenuto più idoneo (cfr. in punto Cass. civ., n. 537/2002, in Arch. loc. e cond. 2002, 210).
EQUO CANONE DISATTESO
Equo canone: il conduttore può richiedere le somme pagate in eccesso?
Nel caso di pattuizione o di corresponsione di un canone superiore a quello massimo percepibile dal locatore in conformità alla disciplina imperativa statuita dagli artt. 12-25 della L. 392/78, il conduttore è legittimato ai sensi dell’art. 79 della medesima legge ad esperire azione di restituzione delle somme indebitamente corrisposte al proprietario. Ed in riferimento alla domanda di restituzione delle somme corrisposte in eccedenza, trova appli- cazione la regola generale di cui all’articolo 2033 Cod. civ., secondo la quale gli interessi sulle somme da restituire decorrono dal giorno della domanda giudiziale se chi le ha percepite era in buona fede e da quello del pagamento se era in mala fede.
MODIFICHE STRUTTURALI DA PARTE DEL CONDUTTORE
L’inquilino può effettuare modifiche strutturali all’appartamento?
Il locatore ha diritto alla conservazione dell’immobile locato nel medesimo status di liceità urbanistica in cui si trovava alla stipula del contratto, con le medesime caratteristiche catastali, le relative strutture originarie. Ne consegue che in ipotesi di alterazioni di tali specificità il proprietario può attivarsi in via giudiziale nei confronti del conduttore per ottenere la risoluzione del contratto ed il risarcimento di ogni danno patito.
RICHIESTA DI INTEGRAZIONE DEL CANONE ED ESTORSIONE
Costituisce estorsione esigere un’integrazione “in nero” del canone?
Secondo la giurisprudenza di legittimità non costituisce reato di estorsione che il proprietario pretenda contra legem dal conduttore di un locale commerciale di sua proprietà, mediante la minaccia di sfratto, la dazione di ulteriori somme di denaro quale integrazione “in nero” del canone: infatti, il profitto in tal modo ricavato dal locatore non può considerarsi “ingiusto” secondo l’accezione tipica dell’articolo 629 del Codice penale (cfr. in argomento Cass. Pen. n. 16562/ 2009). Tale comportamento configura comunque altre fattispecie d’illecito.
CASA FAMILIARE IN COMODATO E RESTITUZIONE
Separazione, casa familiare in comodato: il proprietario può chiederne la restituzione?
Secondo la giurisprudenza di legittimità (cfr. in punto Cass. Civ. n. 3553/2017 e Cass. SS.UU. n. 3168/2011), il comodato di un immobile pattuito per soddisfare esigenze abitative va ricondotto alla fattispecie del cosiddetto comodato ordinario, di cui all’art. 1809 Cod. civ., avente ad oggetto il comodato sorto a tempo de- terminato o per un uso che consente di stabilirne la scadenza, pertanto, il rilascio dell’immobile non può essere richiesto finché perdurano le esigenze abitative familiari a cui esso è destinato. Ne consegue che, qualora l’immobile in comodato sia stato assegnato in corso di separazione quale “casa familiare” ad un coniuge, il comodante potrà chiederne la restituzione immediata solo in caso di un sopravvenuto, comprovato urgente ed imprevisto bisogno ex art.1809 co.2 c.c., norma che così recita: “Se…durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e impreveduto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediata”.
Dr. Paolo Gasparini
