Ci scrive una nostra associata da Bisaca, Canton Ticino, proprietaria di un immobile in Italia, ci chiede quali documenti occorrono per certificare l’uso abitativo ai fini locativi.
Cara signora l’uso abitativo dell’immobile deve essere comprovato dal certificato di agibilità rilasciato dal Comune e dell’attestato di prestazione energetica (c.d.APE) rilasciato da professionisti abilitati.
Un nostro iscritto da Sion, ci chiede se sia possibile locare un appartamento ad ufficio senza provvedere al cambio di destinazione.
Egregio signore, non è legittimo locare un appartamento ad uso ufficio senza un antecedente cambio di destinazione d’uso del medesimo immobile.
La legge richiede, infatti, che vi sia un «allineamento» tra la categoria catastale dell’immobile che si intende locare e l’impiego che si fa dello stesso; allineamento comprovato dai dati catastali obbligatori nel contratto medesimo. In argomento la Corte di Cassazione (cfr. in punto sentenza 5 novembre 2002, n. 15489) ha stabilito che «il difetto della concessione amministrativa necessaria per la legale destinazione all’uso pattuito della cosa locata rientra tra i vizi che, escludendo o diminuendo in modo apprezzabile l’idoneità della cosa stessa all’uso convenuto, possono legittimare la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1578 c.c., a meno che risulti che il conduttore, a conoscenza della inidoneità dell’immobile a realizzare l’attuale suo interesse, ne abbia accettato il rischio economico dell’impossibilità di utilizzazione».
Diversi iscritti, proprietari di immobili in Italia, spesso nella medesima situazione, ci chiedono se sia valida la clausola che esclude l’indennità per miglioramenti.
È pienamente valida la clausola del contratto di locazione che esclude la corresponsione al conduttore di un’indennità per i miglioramenti. Secondo la giurisprudenza (cfr. in punto Cassazione civile sez. III, 03/03/2020, n. 5968), infatti, non è da ritenersi clausola volta a limitare la responsabilità del locatore ai sensi dell’art. 1229 Codice civile, non incidendo sulle conseguenze della colpa o dell’eventuale inadempimento di quest’ultimo, bensì sul diritto sostanziale all’indennità prevista, con norma derogabile, dall’art. 1592 Codice civile.
Dr. Paolo Gasparini
