Con la risoluzione n. 4/DF del 16.11.2023, il Dipartimento finanze del Ministero dell’economia e delle finanze ha risposto ad alcuni quesiti in materia di Imu. In particolare, ha esaminato il trattamento Imu dei fabbricati collabenti (fabbricati iscritti in catasto in categoria F/2 e privi di rendita, trattandosi di immobili diroccati, ruderi, ovvero di beni immobili caratterizzati da notevole livello di degrado). Secondo il quesito arrivato al Dipartimento, taluni Comuni ritengono che i predetti fabbricati possano essere annoverati ai fini dell’Imu tra le aree fabbricabili, con la conseguenza che pur non essendo tassabili come fabbricati, perché privi di rendita catastale, lo sarebbero quali aree fabbricabili. La risoluzione in esame ha respinto tale interpretazione sulla base delle seguenti considerazioni. In primo luogo è stato evidenziato che i fabbricati collabenti sono e restano beni immobili presenti nell’archivio del Catasto edilizio urbano (o Catasto dei fabbricati), seppur privi di rendita. In particolare, sono classificati nella categoria catastale F/2, ed il notevole livello di degrado ne determina l’assenza di autonomia funzionale e l’incapacità reddituale temporalmente rilevante. La principale ragione dell’iscrizione negli archivi catastali di questa specifica categoria, priva di rendita precisa la risoluzione è connessa alle ragioni civilistiche dell’esatta individuazione dei cespiti (e dell’intestatario) al momento di un trasferimento di diritti reali anche per oggetti immobiliari che non producono reddito, individuazione che non può prescindere da quanto risulta al Catasto. Sulla base della formulazione dell’art. 1, comma 741, lett. a) della l. n. 160 del 2019 il quale stabilisce che “a) per fabbricato si intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel Catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale, (…)”, la risoluzione perviene alle seguenti conclusioni:
- i fabbricati collabenti sono a tutti gli effetti “fabbricati” e la circostanza che siano “privi di rendita” li porta ad essere esclusi dal novero dei fabbricati imponibili ai fini Imu, che sono esclusivamente quelli “con attribuzione di rendita”, indice, quest’ultimo, sintomatico di capacità contributiva del bene soggetto a tassazione, in ossequio all’art. 53 della Costituzione;
- i fabbricati collabenti sono e restano “fabbricati”, motivo per il quale non possono essere qualificati diversamente, come vorrebbero invece i Comuni che li definirebbero “terreni edificabili”. A conforto della propria tesi, il Ministero ha richiamato precedente giurisprudenza sia ai fini Ici che Imu (a dimostrazione che da tempo taluni Comuni insistono sulla tesi sopra respinta) nella quale si afferma che “è pacifico che il fabbricato collabente, oltre a non essere tassabile ai fini dell’I.M.U. come fabbricato, in quanto privo di rendita, non lo è neppure come area edificabile, salvo che l’eventuale demolizione restituisca autonomia all’area fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito” (Cass. ord. n. 28581 del 15.12.2020, che richiama Cass. ord. n. 8620 del 28.3.2019, in tema di Ici).
Dr. Paolo Gasparini
