Una nostra associata residente in Svizzera, proprietaria di un immobile in un Comune in provincia di Sondrio, ci chiede se sia legittimo che il Comune destini a residenziale di completamento un area di sua proprietà sino a ieri classificata come terreno agricolo, così che cambiando la destinazione d’uso la proprietà sia obbligata a versare un cospicuo tributo nelle casse comunali.
La Pubblica amministrazione può promuovere ogni dieci anni una revisione del PRG (Piano Regolatore Generale) per accertare la necessità di variarlo o sostituirlo. In caso di variante al piano, dalla data di pubblicazione, chiunque ne abbia interesse può entro 30 gg. presentare ricorso motivato al Presidente della Giunta regionale. Di fatto la proprietà della signora con il cambio di destinazione ha acquistato notevolmente valore qualora la volesse vendere, ma vista la crisi immobiliare, di fatto al momento il tutto si traduce unicamente in un ulteriore esborso di danaro,
infatti i terreni edificabili pagano l’IMU con l’applicazione dell’aliquota sul valore economico effettivo del bene, così come previsto dalla legge e dalla recente Circolare Ministeriale. Sono esentati dal pagamento dell’IMU solo quelle aree se sono possedute o coltivate da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali, non possono essere considerate edificabile (per destinazione) e pertanto non pagano l’IMU.
Ci scrive un nostro associato da Wallisellen proprietario di un immobile in provincia di Modena, ci chiede se sia corretto che l’inquilino richieda un indennizzo per alcuni lavori di miglioramento da lui eseguiti nell’immobile a lui locato, indennizzo a suo dire, che potrebbe essere compensato con parte dell’affitto mese per mese sino al raggiungimento del costo delle opere.
Nel contratto di locazione, il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell’art. 1592 cod. civ., che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, e tale consenso, importando cognizione dell’entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, né può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni, così che la mera consapevolezza (o la mancata opposizione) del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta dell’indennizzo”. È il principio di diritto affermato dalla Corte di Cassazione anche di recente (sent. n. 15317/’19, inedita).
Dr. Paolo Gasparini
