Decisione (del Tribunale Federale) 4A_468/2015 dell’ 11 aprile 2016
Dopo aver comprato un immobile nel contesto di un progetto di costruzione immobiliare, dei coniugi concludevano con l’impresa un contratto di appalto per la costruzione di una casa a schiera per un prezzo forfettario.
Né nel contratto né negli annunci pubblicitari o nell’accordo di riservazione fu precisato che le informazioni sulla superficie fossero solo indicative (lorde). Dopo la costruzione della casa, i coniugi videro che la superficie abitabile fosse minore a quanto affermato, procedendo con azione legale alla richiesta di CHF 290’000. Le istanze cantonali confermavano un difetto di 60.9 m2, riconoscendo un risarcimento di appena CHF 170’000.
La questione ruotava, però, sul tipo di superficie che le parti avevano concordato. L’impresa reiterava che si trattava di superfici lorde, mentre i coniugi di superfici nette (senza i muri esterni). Secondo il principio dell’affidamento, i coniugi in buona fede potevano supporre che si trattasse di valori di superfici nette. Il loro interesse primario era la conoscenza della superficie effettivamente disponibile. È vero che il contratto rimandava alla documentazione relativa al permesso di costruzione, contenente al suo interno piani con le superfici nette a disposizione. Tuttavia tale documentazione non è mai stata messa a disposizione dei coniugi.
Basandosi sui documenti contrattuali e sul comportamento dell’impresa, i due coniugi potevano legittimamente supporre – in conformità al principio della buona fede – che l’edificazione sarebbe effettivamente constata in una superficie netta.
Anche il metodo di calcolo del minor valore (ergo del risarcimento) era oggetto di lagnanza. Il Tribunale federale ha affermato che la riduzione del prezzo è direttamente proporzionale alla differenza della superficie.