Sintesi della sentenza del Tribunale Federale)4A_155/2015 del 24 agosto 2015
Il Tribunale Federale ha deciso che le parti di un contratto di compravendita immobiliare possano accordarsi affinchè i controlli prescritti dalla legge sulle installazioni elettriche siano a carico dell’acquirente dopo il passaggio della proprietà.
Nel marzo 2010 una società per azioni comprava un terreno. Il contratto di compravendita conteneva al suo interno una clausola di esonero da responsabilità, ossia declinava ogni obbligo di garanzia del venditore, qualora eventuali difetti fossero stati sottaciuti dal venditore in modo deliberato, rispettivamente fraudolento.
Inoltre, essi convenivano che i controlli ,prescritti dalla legge in riferimento agli impianti elettrici a bassa tensione dell’oggetto del contratto, fossero da condurre dall’aquirente dopo il trasferimento della proprietà. L’accollo dei costi da ciò derivanti veniva esplicitamente declinato dalla venditrice.
A causa di gravi difetti, l’acquirente iniziava un’azione legale, facendo valere il fatto che la clausola di esonero da responsabilità fosse nulla ai sensi dell’art. 20 CO, in quanto violava il diritto imperativo.
Giusta l’Ordinanza del DATEC sugli impianti elettrici a bassa tensione, le installazioni elettriche con periodi di controllo di dieci o vent’anni devono essere controllati ad ogni passaggio di proprietà dopo il decorso di 5 anni dal momento dell’ultimo controllo.
Non è però regolato, chi deve provvedere all’attuazione di tali controlli. La scheda informativa emanata dall’Ufficio Federale per l’Energia (UFE) statuisce che è il venditore ad essere responsabile per tali controlli e che la comprovata sicurezza delle suddette installazioni dovrebbe sussistere, di principio, già al momento del passaggio di proprietà.
Lo scopo risulta, infatti, nel far sì, che il nuovo proprietario possa prendere in consegna un impianto, che corrisponde allo stato dell’arte e alle esigenze in fatto di sicurezza attuali.
Tuttavia, se è previsto un rinnovo dell’immobile che comprende le installazioni elettriche, ciò avviene con la consapevolezza del possibile stato precario delle installazioni.
In questi casi si può rinunciare al controllo a priori della sicurezza. Se un contratto, una clausola in esso contenuto, l’oggetto che esso regola o il suo contenuto viola il diritto oggettivo imperativo svizzero, il contratto, rispettivamente, la di lui clausola risulta illecita ai sensi dell’art. 20 CO e, di conseguenza, nulla.
Nonostante la soprammenzionata scheda informativa dell’UFE sia da qualificare come regolamento di amministrazione pubblica, essa non è vincolante per il giudice. Questo perché tali regolamenti, compresi quelli che provocano effetti legali esterni, non rappresentano diritto oggettivo svizzero.
Essi sono strumenti d’interpretazione che il giudice deve tenere sempre in considerazione. Ne consegue che ignorare l’informativa, contenente la regola riguardante l’obbligo del venditore di provvedere al controllo previa consegna di proprietà, non rappresenta una violazione del diritto oggettivo svizzero.
Una clausola contrattuale in ambito del diritto privato e che devia dalle direttive soprammenzionate è quindi da considerare legalmente valida.
Siccome nel caso concreto l’acquirente non è riuscita a dimostrare il comportamento fraudolento della venditrice, ne consegue che quest’ultima non è soggetta a garanzia per quanto riguarda l’ammontare contestato.
Tale decisione rende quindi chiaro che ci si può accordare affinché i controlli delle installazioni elettriche di un immobile vengano condotti dopo il trasferimento della proprietà di quest’ultimo.
La dimostrazione della sicurezza dell’installazione non deve quindi forzatamente essere presente previo trasferimento di proprietà. Questa situazione giuridica non può venir modificata dall’informativa dell’UFE.
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