L’Agenzia delle entrate, rispondendo all’interpello n. 133/2025, si è pronunciata in ordine al trattamento fiscale da seguire qualora il proprietario venda “separatamente e contestualmente” l’usufrutto e la nuda proprietà di un immobile a “due possibili acquirenti” (tipico è il caso dei genitori che quando comprano la casa ne attribuiscono il diritto di usufrutto ai figli). Nella soluzione prospettata dall’interrogante, richiamando lo studio n. 14-2024/T del Consiglio nazionale del notariato, si era ritenuto che la cessione del diritto di usufrutto non fosse tassabile nel caso in cui “il cedente venda l’intera proprietà, spogliandosi dell’intero diritto, anche frazionando i vari diritti (ad esempio, vendita frazionata dell’usufrutto e della nuda proprietà”. E ciò in quanto la vendita frazionata dei diritti costituirebbe una cessione unitaria, ricadente nel regime previsto dall’art. 67, comma 1, lett. b), del Tuir.
Le Entrate hanno evidenziato che il caso in esame raffigura “due negozi che riguardano due diritti distinti (diritto di usufrutto e diritto di nuda proprietà) e che presuppongono una scissione delle facoltà attinenti al diritto di proprietà. Il diritto di usufrutto può essere costituito solo allorquando il soggetto sia titolare della piena proprietà dell’immobile e solo a seguito di detta costituzione, il soggetto costituente può disporre per il trasferimento a terzi della nuda proprietà dell’immobile medesimo. Logicamente, quindi, prima viene costituito un diritto di usufrutto classificabile come ‘nuovo’, ossia ‘non preesistente’ e successivamente si ha il trasferimento oneroso di un diritto ‘preesistente’ (la nuda proprietà), producendosi in capo al soggetto cedente un effetto estintivo totale della sua posizione giuridica di partenza”. A supporto della tesi dei due negozi distinti, l’Agenzia ha richiamato due diverse ordinanze della Corte di Cassazione (ordinanza n. 7154/2021 e n. 11922 del 2021) con le quali i Supremi giudici hanno precisato (in applicazione una volta delle imposte ipocatastali e l’altra dell’imposta di registro) che il trasferimento con un unico atto, a soggetti diversi, della nuda proprietà e dell’usufrutto di un unico cespite dà luogo ad un collegamento negoziale con conseguente tassazione autonoma delle disposizioni negoziali, dovendosi individuare tra le due disposizioni, una connessione fondata sulla mera volontà delle parti, senza possibilità di ravvisare alcuna necessaria concatenazione di carattere obiettivo tra i due negozi. Ciò posto, l’Agenzia ha ritenuto che nella fattispecie prospettata, i due negozi autonomi sotto il profilo civilistico, sono “parimenti soggetti autonomamente alla disciplina fiscale”. Pertanto il corrispettivo derivante dalla costituzione a titolo oneroso dell’usufrutto costituisce reddito diverso ex art. 67, comma 1, lettera h) del Tuir mentre la plusvalenza derivante dalla cessione della nuda proprietà dell’abitazione e è tassabile (ricorrendone tutti i presupposti) ex art. 67, comma 1, lettera b) del Tuir.
Dr. Paolo Gasparini
