Decisione (del Tribunale Federale) 4A_96/2016 del 4 aprile 2016
Dei coniugi incaricavano una società come intermediaria per la ricerca di un inquilino e per l’amministrazione del loro appartamento. In tal contesto veniva pattuito un risarcimento del 5% dell’ammontare dell’affitto annuo per l’intermediazione per l’inquilino e del 5% dell’affitto mensile per l’amministrazione. Un inquilino successivamente decideva di acquistare l’appartamento. Nel caso di vendita all’inquilino, le parti avevano pattuito una commissione del 3 % sul prezzo di vendita. I coniugi si rifiutavano in seguito di pagare la commissione di CHF 50’000, argomentando che la vendita dell’appartamento alla società non era legata a nessun costo per quest’ultima.
Secondo l’art. 413 cpv. 1 CO la provvigione del mediatore è dovuta tosto che il contratto sia conchiuso a seguito dell’indicazione o della interposizione del mediatore. L’attività del mediatore deve essere causale con il risultato raggiunto. Tuttavia, non è necessario che la conclusione del contratto sia direttamente riconducibile all’attività del mediatore. È sufficiente che quest’ultimo rappresenti anche solo una causa remota per la decisione di terzi.
La giurisprudenza in tal senso pone l’accento su una correlazione psicologica tra gli sforzi del mediatore e la decisione del terzo, indipendentemente dall’interruzione delle trattative. Ne consegue che il fatto che il mediatore non abbia agito in fase di trattativa o che abbia incaricato un altro mediatore non gioca alcun ruolo. La condizione sospensiva dell’art. 413 cpv. 1 CO non è data solo nel caso in cui l’attività del mediatore rimane infruttuosa, le trattative seguenti vengono interrotte definitivamente e l’affare viene concluso su una base completamente diversa. Il tempo intercorso tra gli ultimi sforzi del mediatore e la conclusione del contratto è di per sé indifferente.
Nel caso specifico, l’attività del mediatore era orientata ad un contratto di locazione con un inquilino e ad un contratto di compravendita immobiliare ad esso legato. Per entrambi i contratti è stata pattuita un corrispettivo separato. Inoltre non sono stati richiesti ulteriori sforzi del mediatore dopo la conclusione del contratto di locazione. La vendita dell’appartamento all’inquilino era sufficiente. Il Tribunale ha ritenuto che la presentazione del coinquilino ai due coniugi da parte del mediatore è stata causale per la conclusione del contratto.
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