Decisione (del Tribunale federale) 4A_447/2015 del 31 marzo 2016
Dopo che una locatrice vendeva un immobile e nello stesso mese il comune autorizzava un nuovo piano del quartiere, che prevedeva anche l’eliminazione del garage, la detta locatrice rescindeva il contratto di locazione alla locataria paventando un urgente bisogno personale. La locataria impugnava tale decisione in quanto doveva essere chiarito se si trattasse in effetti di un caso di un urgente bisogno personale ai sensi dell’art. 261 cpv. 2 let. a CO.
Una persona giuridica può far valere un urgente bisogno personale, se mira ad utilizzare i suoi spazi commerciali per attività commerciali a proprio rischio.
È irrelevante se questo comporti nuove costruzioni. Un bisogno personale risulta urgente, se non è ragionevolmente presumibile che il locatore rinunci, per motivi economici o per altri motivi, all’usufrutto dell’oggetto del contratto di locazione.
Questo è il caso se non si può pretendere che il locatore aspetti il termine del contratto. Se un bisogno personale è urgente o no dipende anche dalla durata del contratto come pure dallo sviluppo del nuovo progetto di costruzione. È sufficiente che il progetto sia adatto a ricevere l’autorizzazione dalle autorità.
Siccome le domande di costruzione necessarie furono inviate precedentemente alla disdetta del contratto di locazione e che nulla impediva a tale domande di venire accolte, il Tribunale Federale decideva che il presupposto del bisogno personale urgente era dato.