Rubrica a cura dell’Avvocato Dominique Calcò Labbruzzo
Il signor Rossi vuole restituire il suo appartamento locato senza osservare i termini di disdetta e decide di cercare un subentrante. Cosa deve osservare il sognor Rossi a tal fine? Quali sono i diritti e doveri del locatore? Quale candidato è idoneo come subentrante?
Ricerca di un subentrante idoneo
Il conduttore che restituisce la cosa senza osservare i termini di preavviso o le scadenze è liberato dai suoi obblighi verso il locatore se gli propone un nuovo conduttore solvibile che non possa essere ragionevolmente rifiutato dal locatore e che sia disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni.
La sola presentazione di un candidato subentrante è sufficiente per liberare il conduttore dai suoi obblighi, senza che sia necessaria la conclusione di una relazione contrattuale. La liberazione del conduttore presuppone, nondimeno, che il locatore accetti la ripresa del contratto da parte del candidato, dopo averne verificato l’idoneità.
Il candidato subentrante, infatti, deve essere oggettivamente accettabile e solvibile, vale a dire atto a pagare regolarmente il canone di locazione e le spese accessorie, ritenuto che è da considerare non solvibile la persona con atti di attestati di carenza di beni e, di regola, chi è oggetto di procedimenti esecutivi. Se il locatore rifiuta un candidato solvibile e oggettivamente accettabile, deve liberare il conduttore uscente dagli oneri contrattuali a far tempo dalla data in cui il subentrante era disposto a riprendere il contratto.
Inoltre non deve ostacolare gli sforzi del conduttore nella ricerca di un subentrante, con atti contrari alla buona fede, quali segnatamente l’imposizione al candidato al subingresso di clausole e oneri abusivi.
Verifica dei locali
Il subentrante deve accettare i locali nello stato in cui si trovano. Anche in occasione di una restituzione anticipata dell’ente locato si deve tuttavia procedere alla verifica dei locali con contestuale allestimento del verbale di constatazione e, in caso di difetti, con tempestiva notifica dei medesimi al conduttore uscente da parte del locatore.
La ripresa del contratto di locazione alle medesime condizioni non comporta infatti la presa a carico da parte del subentrante dei danni che eccedono la normale usura; per essi risponde unicamente l’inquilino uscente. Va precisato che di regola il conduttore non è tenuto a risarcire gli interventi che rimettono a nuovo l’ente locato, ma soltanto quelli che permettono di ricostruire uno stato conforme al contratto (cioè tenendo conto della normale usura), di modo che in sostanza egli dovrà risarcire solo i danni che eccedono la normale usura: nel caso di una sostituzione totale, si imporrà di tener conto della durata di vita dell’installazione sostituita.Spetta al locatore l’onere di provare l’esistenza di un difetto eccedente l’usura normale della cosa e il relativo danno.
I lettori possono rivolgere le loro domande per iscritto o telefonicamente (in basso i recapiti)
PER LE VOSTRE DOMANDE, SCRIVETE O TELEFONATEMI:
Avv. Dipl.-Jur. Dominique Calcò Labbruzzo
Art & Law by Calcò – Löwenstr. 20, 8001 Zurigo
Tel. 078-876 82 43 Mail:<[email protected]
http://www.artlaw-calco.com/it/